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Fachveranstaltung 2006: Zusammenfassender Bericht

Stadtumbau Ost: Wohnungsmärkte auf Konsolidierungskurs?

Zusammenfassender Bericht der Fachveranstaltung vom 5.4.2006 im Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie

Wohnungswirtschaftliche Zwischenbilanz nach vier Jahren Stadtumbau Ost und künftie Perspektiven des Stadtumbaus waren die zentralen Themen der zweiten großen Fachveranstaltung, die die Bundestransferstelle Stadtumbau Ost gemeinsam mit dem Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und dem Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung in Berlin durchgeführt hat. Rund 150 Stadtumbauexperten aus Wohnungsunternehmen, Verbänden der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, dem Bankensektor sowie aus Bund, Ländern, Kommunen und Forschungseinrichtungen diskutierten über Fragen der wohnungswirtschaftlichen Umsetzung des Stadtumbaus und darüber, welche Handlungsmöglichkeiten sich für Wohnungsunternehmen und ihre Partner ergeben, um den anhaltenden Strukturwandel erfolgreich zu gestalten. Während die erste Fachveranstaltung der Transferstelle unter dem Titel „Stadtumbau braucht Aufwertung!“ im November 2004 den Blick in erster Linie auf städtebauliche Fragen richtete, stellte diese gezielt wohnungswirtschaftliche Fragestellungen in den Mittelpunkt.

 

Nach einer Begrüßung durch Frau Dr. Liebmann von der Bundestransferstelle, die durch die Veranstaltung führte, gab Dr. Engelbert Lütke Daldrup, Staatssekretär im Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung einen einführenden Überblick über das Anliegen des Förderprogramms Stadtumbau Ost aus Sicht der Bundesregierung und unterstrich dabei den besonderen Zeitpunkt für die Veranstaltung zur Halbzeit des Programms. Der Staatssekretär verwies darauf, dass die heutige Stadtentwicklung, verstanden als moderne Struktur- und Wirtschaftspolitik unter den besonderen Vorzeichen von Bevölkerungsrückgang und Stadtumbau verlässliche Partnerschaften benötige, um das Ziel der zukunftsfähigen Stadt zu erreichen.

Als unerlässlich hierfür hob er den integrierten Ansatz hervor, der die Bandbreite der unterschiedlichen Problemstellungen berücksichtigt und ein kooperatives Vorgehen vor Ort befördert. Bezogen auf die Leerstandsentwicklung zeigt der Stadtumbau in den neuen Ländern inzwischen Wirkung. Lütke Daldrup forderte alle Akteure des Stadtumbaus darüber hinaus auf, die Chancen der Aufwertung intensiver zu nutzen. Er verwies dabei auf das Vorhaben der Bundesregierung, das Programm in absehbarer Zeit zu evaluieren, um auf dieser Grundlage über die weitere Ausgestaltung und Verlängerung des Programms über 2009 zu entscheiden. Mit der Fachveranstaltung werde gewissermaßen die Phase der Zwischenevaluierung des Stadtumbauprogramms eingeläutet.
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Im Anschluss gab Matthias Waltersbacher, Leiter des Referates für Wohnungsmarktentwicklung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, einen Überblick über wohnungswirtschaftliche Tendenzen in den neuen Ländern. Dazu präsentierte er aktuelle Ergebnisse aus der BBR- Wohnungsmarktbeobachtung. Seinen Angaben zufolge haben sich die ostdeutschen Wohnungsmärkte insgesamt stabilisiert, die Stadt-Umland-Wanderung ist gebremst, wobei in den Städten eine stabile bis leicht rückläufige Mietentwicklung zu beobachten ist.

Seiner Schlussfolgerung nach ist derzeit noch ein vergleichsweise günstiger Zeitpunkt, um durch Stadtumbaumaßnahmen notwendige Anpassungen im Wohnungsbestand vorzunehmen und diesen zielgerichtet für die unterschiedlichen Nachfragegruppen zu qualifizieren. Grundlage für die Wohnungsmarktprognose ist die Aktuelle Regionalprognose 2002-2020 des BBR.
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Prof. Dr. Ulrich van Suntum, Leiter des Instituts für Siedlungs- und Wohnungswesen an der Universität Münster, legte in seinem Vortrag dar, mit welchen Strategien sich Wohnungsunternehmen auch in schrumpfenden Märkten behaupten können. Auf eigene Prognosen gestützt wies er dabei auf deutschlandweit steigende Haushaltszahlen bis 2025 und durchschnittlich steigende Realeinkommen hin, wobei regional differenzierte Betrachtungen sowohl in Ost- als auch in Westdeutschland notwendig seien.

Besonderes Augenmerk legte er in seinen Darstellungen auf eine kürzlich abgeschlossene Forschungsarbeit aus seinem Institut, die nach dem Vorbild des US-amerikanischen Modells der Business Improvement Districts (BID) ein Modell für die Wohnungsunternehmen entwirft, privatwirtschaftliche Akteure stärker in den Stadtumbau einzubinden. Außerdem forderte Prof. Dr. van Suntum die Stärkung kommunaler Kompetenzen in der Wohnungspolitik und eine generelle Abschaffung der Grunderwerbssteuer.
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Nicola Müller, Geschäftsführerin des Zentralverbandes Haus & Grund Deutschland, erläuterte in ihrem Beitrag die besondere Situation der privaten Kleineigentümer im Stadtumbau Ost. Mit einem Marktanteil von über 90 % aller Wohngebäude in Deutschland prägen diese den Wohnungsmarkt insbesondere in den Innenstädten, gründerzeitlichen Quartieren und Einfamilienhaussiedlungen am Stadtrand. Die wirtschaftliche Betroffenheit der Eigentümer von Schrumpfungsprozessen ist in peripheren Regionen und in bereits fragmentierten Stadtteilen besonders hoch.

Da die privaten Eigentümer insbesondere bei der Umsetzung von Rückbaumaßnahmen zumeist keinen Ausgleich zwischen mehreren Objekten vornehmen können, ist die Beteiligung dieser Eigentümergruppe am Stadtumbau Ost bisher sehr gering. Nach Einschätzung von Nicola Müller wäre es hilfreich für den Stadtumbau, wenn die Kommunen den Eigentümern direkte Ansprechpartner und größere fachliche Unterstützung zur Verfügung stellten. Darüber hinaus ist aus Sicht des Verbandes vor allem ein stärkerer Akzent auf die Aufwertung der Innenstädte und spezifische Anreize zur Wohneigentumsbildung in der Stadt notwendig.
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Thema des Beitrags von Jens Zillmann, Teamleiter der Abteilung Wohnungswirtschaft der NordLB, war eine Einschätzung von Bonität und Finanzkraft ostdeutscher Wohnungsunternehmen aus Sicht einer Bank. Für die Nord LB als Landesbank von Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern, die von Magdeburg aus insgesamt 120 Wohnungsunternehmen betreut, ist die Wohnungswirtschaft Kerngeschäft. Nach Einschätzung Zillmanns machen sich die Wirkungen von vier Jahren Stadtumbau durch sinkende Leerstandsquoten und stabile Mietenentwicklung bemerkbar und haben somit auch positiven Einfluss auf die Wirtschaftskraft der Unternehmen.

Allerdings tragen die Finanzaufwendungen zwar zu einer Stabilisierung, nicht jedoch zu einer nachhaltigen Aufwertung der Finanzkraft der Unternehmen bei. Wesentlich für die Zukunftsfähigkeit und Kreditwürdigkeit von Unternehmen sei für die NordLB ein wettbewerbsfähiges Portfolio und ein Management mit strategischer Ausrichtung.
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Peter Stubbe, Geschäftsführer der Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB), stellte in seinem Vortrag die Strategie seines Wohnungsunternehmens im Umgang mit Rückgängen und Veränderungen der Wohnungsnachfrage vor. Das Unternehmen sei hierbei gegensätzlichen Trends des Wohnungswesens unterworfen, zum einen der Globalisierung der Wohnungswirtschaft und zum anderen der Kommunalisierung der Wohnungspolitik. In ihrem Wirken versucht die LWB den Spagat zwischen der Wahrnehmung öffentlicher Aufgaben und marktkonformem Verhalten zu leisten.

Für die einzelnen Bestände wurden unterschiedliche Vermarktungsstrategien entwickelt. Zur Illustration stellte Herr Stubbe bereits realisierte Stadtumbaubeispiele der LWB aus den Stadtteilen Probstheida und Lindenau sowie den Umbau des „Wintergartenhochhauses“ vor, bei denen Abriss und Aufwertung verbunden werden konnten. Für Stubbe wurde die Konsolidierung der Wohnungsmärkte bisher noch nicht erreicht, „wir sind beileibe noch nicht am Ende des Tunnels, aber ein bisschen Licht sehen wir schon, jedenfalls in manchen Regionen“.
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Anhand der bisherigen Ergebnisse stellt sich der Stadtumbau Ost für Dr. Angelika Riemer, Referentin beim Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW), als Erfolg dar. Die Leerstandszahlen der Mitgliedsunternehmen konnten signifikant verringert werden, die Wohnungsmärkte in Ostdeutschland haben angefangen, sich auf niedrigem Niveau zu stabilisieren. Auch über das Jahr 2009 hinaus werde der Stadtumbau in Ostdeutschland eine langfristige, zentrale Aufgabe sein, wofür die Fortführung des Stadtumbauprogramms notwendig sei.

Zur Qualifizierung des Stadtumbauprozesses erhofft sich der GdW mehr Planungssicherheit für die Unternehmen und Kommunen, auch im Hinblick auf den Rückbau von Infrastruktur, eine ressortübergreifende Zusammenarbeit auf allen Ebenen (Bund, Länder und Kommunen) sowie eine generelle Lösung der Frage der Altschulden.
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Podiumsdiskussion

„Stadtumbaustrategie 2020“ war Titel der anschließenden Podiumsdiskussion unter Leitung von Frau Dr. Liebmann mit Vertretern aus zwei Wohnungsunternehmen, einer Kommune, eines Landes und des Bundes. Die Frage nach der bisherigen Konsolidierung des Wohnungsmarktes und einer notwendigen künftigen Ausrichtung des Stadtumbaus beantworteten die Podiumsteilnehmer in ihren Statements folgendermaßen:

Frau Dr. Regine Rohark, Geschäftsführerin der Bautzener Wohnungsbaugesellschaft mbH, bewertete den Stadtumbau für die Stadt Bautzen als wirtschaftlichen und stadträumlichen Erfolg, für den es keine Alternative gibt. Unter Konsolidierung versteht Frau Dr. Rohark die Nutzung des Stadtumbaus zur Entwicklung tragfähiger und attraktiver Stadtstrukturen. Stadt und Wohnungsunternehmen hätten bereits frühzeitig die Innenstadt Bautzens als Kern eines langfristigen städtischen Leitbildes festgelegt und begonnen dies umzusetzen.

In Anlehnung an das Stadtentwicklungskonzept der Stadt Greiz/Vogtland betonte Dieter Obenauf, Leiter des Sachgebietes Stadtplanung, die Notwendigkeit der konsequenten Durchführung von Stadtumbaumaßnahmen, um nicht die Prognose von 2002 eintreffen zu lassen, die für die Stadt im Jahr 2020 einen Leerstand von 40 % voraussagt und massive Probleme für Wohnungsmarkt und die Unternehmen mit sich bringen würde. Die Problemgebiete von Greiz seien hauptsächlich Wohngebiete des ehemaligen DDR-Wohnungsbaus, die bis 2020 weitgehend abgerissen werden sollten.

Siegfried Schneider, Leiter des Referates „Grundsatz Städte- und Wohnungsbau, Stadtumbau, Haushalt“ im Ministerium für Bau und Verkehr des Landes Sachsen-Anhalt, bewertet die bisher erfolgten Abrisse in Sachsen-Anhalt als Zeichen der Aufwertung, da andernfalls die Insolvenz einer großen Anzahl von Unternehmen unvermeidbar gewesen wäre. Die überproportionale Förderung des Abrisses habe die notwendige betriebswirtschaftliche Entspannung gebracht, um in der kommenden Phase Eigeninvestitionen der Marktteilnehmer für die notwendigen Aufwertungsmaßnahmen zu ermöglichen.

Nach Einschätzung von Dr. Hans-Jörg Löther, Geschäftsführer der Gebäude- und Wohnungsverwaltung Wittstock/Dosse, sind Aussichten für den Erfolg des Stadtumbaus in seiner Stadt nur dann gegeben, wenn das Stadtumbauprogramm fortgeführt wird. Die Entwicklung des Stadtumbaus in der Stadt sei im Wesentlichen durch drei Problemlagen gekennzeichnet:
Ein Schrumpfen von außen nach innen setze die weitere Aufwertung der historischen Innenstadt voraus. Eine Fusion von Wohnungsgenossenschaft und Wohnungsgesellschaft wird von Herrn Dr. Löther als Grundlage für einen erfolgreichen Stadtumbau in Wittstock erachtet, konnte bisher aber nicht erreicht werden. Überdies mache die Notwendigkeit des Abrisses von sanierten Objekten mit neuen Krediten veränderte Beleihungsstrukturen notwendig.

Manfred Hilgen, Leiter des Referates SW 23 Stadtumbau Ost und West im Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, hob in seinem Statement die Bedeutung des Bundes für die Städtebauförderung hervor, durch die zahlreiche Investitionen ermöglicht würden. In Erwiderung der These von Prof. van Suntum, dass sich Stadtumbau selbst finanzieren müsse, ist dies seiner Ansicht zwar in ausgewählten Bereichen unter bestimmten Bedingungen möglich, nicht jedoch in den großflächigeren Gebieten des Stadtumbaus in Ostdeutschland. Zur „Kurzatmigkeit der Anpassungen des Stadtumbauprogramms“ führte Herr Hilgen aus, sei es im Rahmen eines „lernenden Programms“ notwendig, auf aktuelle Erfordernisse durch kurzfristige Anpassungen reagieren zu können.

Zum Abschluss der Tagung verwies Herr Hilgen auf die im Jahr 2007 geplante Evaluation des Stadtumbauprogramms. Gewissermaßen als Startschuss werde noch im Mai diesen Jahres ein Fragebogen zum Stand und zu Strategien der Programmumsetzung an die Stadtumbaukommunen versendet und von der Bundestransferstelle ausgewertet. Für die Evaluation sei geplant, wie damals bei der Evaluation des Programms Soziale Stadt, ein Forschungsinstitut zu beauftragen und einen begleitenden Beirat zu gründen. Abschluss dieses Prozesses sei für Ende 2007 vorgesehen, um sich im folgenden Jahr über die Fortsetzung und Ausgestaltung des Programms ab 2010 beraten zu können, was auf Grund der Haushaltsplanungen bereits Anfang 2009 durch entsprechende politische Entscheidungen legitimiert werden müsse.