Themenschwerpunkt
Wohneigentumsbildung in der Innenstadt

Maßnahmetyp
Innenstadtrevitalisierung / Innenstadtstrategien
Stadtentwicklungskonzept / Teilentwicklungskonzept
Kooperationsmodelle / Steuerung des Stadtumbaus


Gebietstyp
Innerstädtisches Wohnquartier

Stadt/Gemeinde
Görlitz

Fotos zum Vergrößern bitte anklicken (neues Fenster):

Stadthäuser in der östlichen Nikolaivorstadt - Rothenburger Straße
Quelle: Toscano GmbH, Görlitz

Quartier Am Hirschwinkel vor dem Umbau
Quelle: Toscano GmbH, Görlitz

Quartier Am Hirschwinkel, vor dem Abschluss der Baumaßnahmen
Quelle: Toscano GmbH, Görlitz

Kontext Zielsetzung Beschreibung Stand Innovation Quellen Kontakt

Projektdatenbank „Gute Beispiele“

Görlitz:

Östliche Nikolaivorstadt
(Sachsen)
Aufwertung eines innerstädtischen Quartiers durch den Einsatz von Investoren und privater Kleineigentümer

Kontext

Görlitz liegt als östlichste Stadt Deutschlands an der sächsischen Grenze zu Polen. Nach dem Zweiten Weltkrieg verlor die Mittelstadt 1945 seine Oststadt, heute die polnische Stadt Zgorzelec, sowie den östlichen Landkreis und wurde erstmals in seiner langen Geschichte zur Grenzstadt. In den letzten sechzig Jahren ging die Einwohnerzahl um ein Drittel zurück. Der politische Umbruch 1990 weckte die Hoffnung auf den wirtschaftlichen Aufschwung der Stadt mit ihrer Grenzlage zwischen Westeuropa und Osteuropa. Die Stadt verliert jedoch weiterhin stetig an Bevölkerung. Während im Jahr 1989 noch 78.748 Bürger in der sächsischen Mittelstadt Görlitz lebten, so sind es heute nur noch 57.629 Einwohner (Stand 2006). Um die durch diesen Einwohnerrückgang verursachte Leerstandsquote von 28 Prozent zu bewältigen, ist Görlitz seit dem Jahr 2003 am Bund-Länder-Programm Stadtumbau Ost beteiligt.

Zielsetzung

Durch Aufwertungsmaßnahmen wird eine Wiederbelebung der historischen Innenstadt angestrebt. Die Stadt verfügt über einen erheblichen Leerstand in den innerstädtischen Altbaugebieten und kann nur durch eine Zusammenarbeit mit den privaten Kleineigentümern sowie Investoren und Bauträgern eine Revitalisierung der Altbauquartiere erreichen.

Kurze Projektbeschreibung

Die Umgestaltung in der östlichen Nikolaivorstadt an der Großen Wallstraße erfolgt in zwei Abschnitten. In dem Quartier Rothenburger Straße / Große Wallstraße erfolgte von 1999 bis zum Jahr 2003 eine Neuordnung mit Umbau, Sanierung und Neubau durch einen Investor. Mehrere benachbarte Grundstücke mit ruinösen Gebäuden sowie größeren Baulücken wurden mit dem Ziel einer Grundstücksneuordnung erworben. Die Wieder- bzw. Neubebauung der Grundstücke erfolgte mit gebietstypischen, kleinteiligen Haustrukturen. Reste historischer Bauten und Außenanlagen sind in die Rekonstruktionen einbezogen worden. Das städtebauliche Konzept sah Baustrukturen für innerstädtische Einfamilienhäuser mit einer Gartenfläche von etwa 200 m² vor. Nach anfänglich zögerlicher Vermarktung, die insbesondere auf das schlechte Image des Stadtgebietes zurückzuführen waren, konnten alle Grundstücke innerhalb von 3 Jahren (mit Bauverpflichtung) verkauft und abschließend bebaut werden. Die Käufer waren überwiegend junge Familien, die die kleinen Stadthäuser selbst nutzen.

Seit 2004 wird im zweiten Abschnitt ein weiteres Quartier entwickelt. Nach dem Abriss einer Gewerbebrache auf dem 5.000 m² großen Gelände der ehemaligen Volltuchfabrik entsteht ein neues Wohnquartier Große Wallstraße/ Am Hirschwinkel. Ein privater Investor kaufte die Grundstücke um das Quartier schwerpunktmäßig baulich und städtebaulich neu zu strukturieren. Dabei werden die historischen Baustrukturen der Wohnbauten saniert, teilweise wieder errichtet und mit moderner Architektur ergänzt. Die bereits hergerichteten Gebäude wurden ausschließlich durch Selbstnutzer erworben. Der Verkauf der unbebauten Grundstücke erfolgt an Erwerber, die jeweils selbst später als Bauherren ihr neues Einfamilienhaus errichten. Zur Sicherung der städtebaulichen Ziele für die neue bauliche Ausformung des Quartiers wurde eine städtebauliche Vereinbarung mit der Stadt Görlitz und dem Grundstückseigentümer geschlossen. Grundlage für die Vereinbarung bildete ein städtebaulicher Entwurf der Toscano GmbH, der zur gemeinsamen Vermarktungs- bzw. Planungs- und Genehmigungsgrundlage für die einzelnen Bauvorhaben wurde. Der städtebauliche Entwurf wurde in kooperativer Diskussion mit verschiedenen Fachämtern der Stadtverwaltung Görlitz aufgestellt. Im neuen Bauensemble (mit der Verbindung von historischen und modernen Baustrukturen) wurde bewusst auf ein B-Planverfahren verzichtet, um den künftigen Eigentümern individuelle Einflusse zu ermöglich.

Umsetzungsstand

Durch die Bautätigkeiten beeinflusste „Nachbarinvestitionen“ haben zu einer enormen Aufwertung des Quartiers geführt, dass mittlerweile zu dem beliebtesten innerstädtischen Wohnstandort geworden ist. Baulücken im Quartier wurden beseitigt und die ruinösen Gebäude sind vollständig saniert bzw. durch Neubauten ersetzt worden. Der Wohnungsleerstand in der östlichen Nikolaivorstadt konnte auf 5 % verringert werden, im Jahr 1995 betrug er noch 70 %. Durch den Zuzug junger Familien sank das Durchschnittsalter der Bewohnerschaft von 64 Jahre (1995) auf 37 Jahre (2005).

Im Quartier Rothenburger Straße / Große Wallstraße sind 7 kleine Stadthäuser, eine gemeinschaftliche Grünanlage sowie ein gemeinschaftlicher PKW-Stellplatz für die Grundstückseigentümer entstanden. Für die Bewirtschaftung der gemeinschaftlichen Anlagen wurde eine informelle Eigentümergemeinschaft gegründet.

Die Umgestaltung des Quartiers Große Wallstraße/ Am Hirschwinkel läuft noch. Bis Ende 2007 wurden drei Einfamilienhäuser rekonstruiert und drei neugebaut. Für das einzige Mehrfamilienhaus des neuen Quartiers (2 Wohnungen + 1 Gewerbeeinheit) läuft die Sanierung noch. In unmittelbarer Planungsvorbereitung für 2008 ist ein weiteres neues Einfamilienhaus. Für drei Bauplätze für jeweils 1 Einfamilien-Wohnhaus sowie für ein Wohnhaus mit Eigentumswohnungen werden noch Käufer gesucht.

Grenzen und Hemmnisse bei der Umsetzung solch eines Projektes bilden die undifferenzierten und/oder mangelnden Fördermöglichkeiten. Die vor der Sanierung niedrigen ortsüblichen Mietpreise erschwerten die Finanzierung marktgerechter Wohnungsangebote. Inzwischen liegen die Mietpreise im Gebiet über dem städtischen Durchschnitt. Somit konnte durch die Investitionen in dem zentrumsnahen Quartiers mit seinen Wohnqualitäten (grüne Wohnlage, die Grundschule, Hort, Kindergarten unmittelbar im Viertel, sowie die kleinteiligen und individuell gestaltbaren Baustrukturen) für die Eigentümer eine Werthaltigkeit erreicht werden.
Hemmend wirkt sich auch der fehlende planungsrechtliche Einfluss der Eigentümer aus. Um die privaten Eigentümer der Quartiere besser einzubinden ist ein qualifiziertes Quartiersmanagement nötig. Gemeint sind die städtebaulich planende, organisierende und vermittelnder Begleitung der privaten Kleineigentümer. Diese sollte jedoch weder beim Sanierungsträger noch in gemeindlichen Hierarchien eingebunden sein.

Innovation

Durch das Engagement von Investoren wurden Gebäude vor dem Totalverfall gerettet und ein Signal für die weitere Aufwertung des Quartiers gesetzt sowie benachbarte Privateigentümer zu Sanierungsmaßnahmen ermutigt. Der Verkauf von Wohnungen oder Bauland an private Eigentümer – vor allem Selbstnutzer – hatte nicht nur positiven Einfluss auf das Image des Quartiers, sondern trug zur stärkeren Identifikation der Bewohner mit ihrem Stadtgebiet bei.

Die im Quartier am Hirschwinkel gewählten Instrumente – die städtebauliche Vereinbarung sowie das kooperative Management zwischen Gemeinde und privaten Kleineigentümern – werden es ermöglichen, das Planungsziel unter den schwierigen Bedingungen überhaupt noch zu erreichen.

Die Stadtumbaumaßnahmen in der östlichen Nikolaivorstadt bewirkten die großräumige Verbesserung für den gesamten Stadtteil, der mittlerweile zu einem beliebten Wohnstandort, vor allem für junge Familien, geworden ist.

Weiterführende Hinweise und Quellen

• Stadt Görlitz: Leben in der Nikolaivorstadt: Umgestaltung Quartier Große Wallstraße 34-39 / Am Hirschwinkel  Link
• Toscano GmbH, Görlitz  Link

Ansprechpartner

• Hagen Aye, Toscano GmbH, Görlitz  Info.GR@toscano-gmbh.de
• Frau Werner, Stadtverwaltung Görlitz, Dezernat II: Ordnung / Sicherheit / Bau, Bauverwaltungsamt, Sachgebiet Stadtsanierung, Tel. 03581/ 67-2118  an.werner@goerlitz.de